Architecte, maître d’œuvre ou constructeur, qui choisir pour construire sa maison ?
C’est l’éternelle question lorsqu’un particulier réfléchit à un projet de construction de maison : vers qui s’orienter pour confier son projet ? Naturellement, en tant que constructeur, nous sommes parties prenantes dans la discussion et naturellement vous pouvez penser que nous prêchons pour notre paroisse, mais nous allons tenter de vous éclairer en étant le plus objectif possible.
Quel est le rôle d’un architecte ?
Les missions de l’architecte se résument à la conception des plans d’un projet de construction en tenant compte de l’environnement du projet, des souhaits des clients. A l’issue de cette phase, l’architecte monte un dossier de consultation qui contient les informations nécessaires aux entreprises pour établir leur devis. L’architecte aide le client à sélectionner les sous-traitants.
Ses principales missions sont :
- Réaliser l’étude de faisabilité du projet
- Elaborer les plans de la maison en fonction des idées plus ou moins précises du client
- Proposer une solution d’aménagement de l’espace
- Choisir les matériaux à utiliser
- Vérifier et s’assurer que la construction respecte les normes en vigueur.
Si l’architecte a ajouté à sa formation initiale de 5 années d’études au sein d’une école d’architecture privée ou publique, une année supplémentaire, il sera en mesure d’exercer également la maitrise d’œuvre et donc élargir ses missions (voir les missions du maitre d’œuvre, ci-dessous)
Pour ces missions de conception et consultation, l’architecte va facturer des honoraires.
Le montant des honoraires d’un architecte dépend du type de travaux qui lui est confié et de l’étendue de ses prestations. L’architecte est rémunéré selon un pourcentage du montant total des travaux qui oscille généralement de 8 à 14% selon le projet et sa notoriété auquel il faut ajouter le coût d’une assurance Dommage Ouvrage.
Quel est le rôle d’un maitre d’œuvre ?
Un maître d’œuvre accompagne le client tout le long de son projet et il a la responsabilité globale du projet de travaux. Il faut noter toutefois qu’il n’a officiellement pas le droit de vous proposer ses services, même de façon indirecte, pour la création d’un projet. Sa mission est celle d’un bureau d’étude. Il ne peut la commencer que lorsque les plans projets sont établis. Vous devrez donc, pour rester dans la légalité, produire vos plans au maitre d’œuvre (et non l’inverse), qu’ils soient faits par un architecte, si le projet dépasse les 150m² de surface de plancher, ou par tout autre dessinateur (indépendant du maitre d’œuvre) si le seuil n’est pas atteint.
Le maitre d’œuvre sera le chef d’orchestre, mais c’est le client qui donne la partition.
Son spectre d’intervention est très large, ce qui nécessite une palette de compétences tout aussi large :
- Préparer un prévisionnel global et un prévisionnel par corps de métier
- Consulter les entreprises et les sélectionner en toute impartialité,
- Veiller au bon déroulement des travaux, au respect des délais et du cahier des charges de chaque intervenant,
- Assurer le suivi de chantier,
- Anticiper les problèmes et avoir des solutions de rechange,
- S’occuper des paiements et gérer les dépenses du chantier.
Ces missions, nombreuses et complexes, sont chronophages autant pour lui que pour le client et impliquent une disponibilité des 2 parties. Pour autant, cette liste n’est pas exhaustive. Il faudra par exemple, prévenir les autorités du début des travaux, via des démarches administratives préalables. C’est au client que revient cette tâche. Ce n’est qu’un exemple. Le client devra donc investir du temps et se rendre disponible.
Le contrat de maitrise d’œuvre présente une souplesse que n’offre pas le CCMI (le contrat de construction de maison individuelle) dans les choix des entreprises. C’est un contrat qui convient parfaitement aux clients ayant dans leur entourage des artisans qu’ils souhaitent solliciter et inclure dans leur chantier. Il y a souvent, un lien familial entre le client et l’entreprise, sans quoi l’économie possible sur le poste reste limitée.
Ainsi, par la signature des marchés de travaux avec chaque entreprise, le client sait où est investi chaque euro dépensé. Mais ce n’est pas pour autant qu’il va maîtriser son budget, bien au contraire. La transparence des dépenses amène le client à payer au réelle les entreprises, c’est-à-dire à devoir régler très souvent, ce qu’on appelle dans le jargon des TS (travaux supplémentaires). Ces TS sont des travaux supplémentaires non budgétés au départ lors du devis qui ont été indispensables à la réalisation de leur prestation. Les clients, réglant eux-mêmes les entreprises, s’y trouvent confronté directement. Là, peuvent naitre des difficultés financières et des tensions car les budgets sont rarement extensibles.
Nous vous conseillons par ailleurs, dès le début de vos démarches de vérifier auprès de vos éventuels partenaires financiers, s’ils vous suivent sur ce type de contrat, au regard de ces potentielles fluctuations tarifaires. Le maitre d’œuvre se rémunérera, au-delà des potentiels cashback ou rétrocommissions des entreprises, à concurrence de 8-9 % sur les montants des marchés, auquel il faudra ajouter le coût d’une assurance Dommage Ouvrage.
A contrario d’un constructeur, un architecte ou un maitre d’œuvre (c’est le même type de contrat) n’est tenu, à l’égard de son client qu’à une obligation de moyens et non de résultats. Il ne pourra donc pas garantir, par contrat, les délais, ni le prix final de la construction.
Pourquoi est-il préférable de faire appel à un constructeur?
Un constructeur de maison digne de ce nom remplit toutes les fonctions de l’architecte et du maître d’œuvre. Il s’occupe de tout de A à Z. Soit il a dans son équipe un architecte intégré, soit il travaille en collaboration avec un architecte choisit par le client ou avec lequel il est en partenariat.
Retrouvez ici toutes les étapes de conception pour la construction de votre maison.
Il dispose d’une équipe complète pluridisciplinaire, composée d’un secrétariat administratif, d’un bureau d’étude (un dessinateur, un économiste) et d’un conducteur de travaux, qui suivra votre projet.
Le secrétariat se positionnera en relais du bureau d’étude et des techniciens de chantier pour transmettre à l’administration, (mais pas seulement) les bons documents permettant aux clients de se soulager de ces taches, lui éviter les méandres de l’administration, (DOC, utilisation de voirie, réseaux, DAT…) et rester « focus » sur sa construction. Le secrétariat sera là également pour vous accompagner dans l’obtention de vos offres de financement, car là encore, c’est souvent beaucoup de temps passé !
Au bureau d’étude du constructeur, le dessinateur sera en charge de réaliser les plans techniques, une fois l’esquisse de l’architecte réalisée, afin d’assurer un chiffrage précis par l’économiste et permettre au commerce d’établir un devis fiable. Une fois le permis de construire accepté, une phase de préparation de chantier s’ouvrira durant laquelle le client aura de nombreux échanges directement avec les techniciens, afin d’être au fait des détails de sa construction et ne rien découvrir à posteriori des travaux. Viendra ensuite la phase chantier durant laquelle le conducteur de travaux mettra à profit ses compétences techniques et managériales pour un bon pilotage de votre chantier.
Le client faisant appel à un constructeur est protégé par le Contrat de Construction de maison Individuelle (CCMI), réglementé par la Loi du 19 décembre 1990.
Avec sa garantie de livraison à prix et délais convenus, le client est sûr que sa maison verra bien le jour dans les temps et sans surcoût. Il bénéficie, du fait de son contrat, d’une garantie de parfait achèvement et de la garantie dommage ouvrage qui lui permettra d’avoir des recours si jamais il s’aperçoit de malfaçons, de vices cachés ou autres dommages.
Pour toutes ces raisons, les 2/3 des maisons neuves sont aujourd’hui bâtis sous le régime du CCMI.